“Quanto rende una casa vacanza?”

È probabilmente una delle prime domande che si pone chi sta pensando di acquistare un immobile da mettere a reddito.

Ed è una domanda corretta. Il problema è che spesso si cerca una risposta troppo semplice: 5%, 7%, 10%?

Ma una percentuale di rendimento esiste solo in rapporto al valore dell’immobile.

Una casa che genera 20.000 euro all’anno e vale 200.000 euro racconta una storia. Una casa che genera gli stessi 20.000 euro ma ne vale 500.000 ne racconta una completamente diversa.

Ed è proprio qui che dovrebbe iniziare qualsiasi valutazione immobiliare.

 

Prima domanda: quanto produce. Seconda domanda: rispetto a cosa?

Quando si parla di rendimento immobiliare, il fatturato da solo non basta.

Immaginiamo due case vacanza che generano entrambe 25.000 euro all’anno.

La prima vale 180.000 euro.
La seconda ne vale 400.000.

Gli incassi sono identici, ma l’efficienza del capitale investito è completamente diversa.

È un concetto semplice, eppure viene spesso dimenticato quando ci si innamora di una località, di un terrazzo vista mare o di un appartamento particolarmente bello.

Per capire se un immobile è davvero un buon investimento bisogna quindi mettere sempre in relazione ciò che produce con il capitale necessario per acquistarlo o, nel caso di una casa che già possediamo, con il suo attuale valore di mercato.

Quest’ultimo punto è particolarmente importante.

Una casa acquistata vent’anni fa per 100.000 euro e che oggi ne vale 350.000 non dovrebbe essere valutata pensando ancora ai 100.000 euro spesi allora. Se produce 12.000 euro all’anno, la domanda diventa: quei 350.000 euro di patrimonio immobilizzato stanno lavorando abbastanza bene?

È qui che il rendimento diventa uno strumento utile non solo per decidere cosa comprare, ma anche per capire se abbia ancora senso mantenere ciò che già possediamo.

Fatturato e rendimento non sono la stessa cosa

C’è poi una seconda distinzione fondamentale.

Se una casa vacanza genera 30.000 euro di prenotazioni in un anno, non significa che il proprietario abbia guadagnato 30.000 euro.

Dal fatturato devono essere considerate le diverse componenti legate all’attività e alla proprietà dell’immobile: gestione, commissioni delle piattaforme, fiscalità, manutenzione e altri eventuali costi.

Per questo un fatturato apparentemente elevato può tradursi in un rendimento meno interessante di quanto sembri.

La domanda quindi non è soltanto:

“Quanto incassa questa casa?”

Ma:

“Quanto rimane, rispetto al valore del capitale che sto investendo?”

Quanto conta il tasso di occupazione?

Moltissimo, ma anche questo dato va interpretato.

Una casa occupata 250 notti all’anno non è necessariamente più redditizia di una casa occupata per 180.

Dipende dalla tariffa media alla quale quelle notti vengono vendute.

Un immobile in una destinazione fortemente stagionale, ad esempio, potrebbe concentrare buona parte del proprio fatturato in pochi mesi con tariffe elevate. Un appartamento in città potrebbe invece avere una domanda più distribuita durante l’anno.

Ecco perché occupazione, tariffa media e stagionalità devono essere lette insieme.

Non basta chiedere:

“Quante notti posso affittarla?”

Bisogna chiedere:

“A quale prezzo, in quali periodi e con quali costi?”

La posizione conta. Ma non sempre come immaginiamo

Quando si parla di immobili turistici, la posizione rimane fondamentale, ma acquistare nella destinazione più famosa non significa automaticamente ottenere il rendimento migliore.

Una località molto richiesta può avere prezzi immobiliari talmente elevati da ridurre il rendimento percentuale dell’investimento. Al contrario, una destinazione meno conosciuta ma con una domanda turistica crescente potrebbe offrire un rapporto più interessante tra capitale investito e reddito prodotto.

Ed è proprio per questo che confrontare soltanto quanto incassano due case può essere fuorviante.

Il vero confronto è tra quanto vale l’immobile e quanto riesce a produrre.

Il rendimento sulla carta e quello reale

A questo punto entra in gioco un altro elemento.

Immaginiamo due immobili.

Il primo costa meno e, sulla carta, potrebbe produrre una rendita molto interessante. Non è mai stato utilizzato come casa vacanza e bisogna quindi costruire da zero il posizionamento, capire le tariffe, ottenere le prime prenotazioni e costruire una reputazione.

Il secondo è già operativo.

Ha uno storico di prenotazioni, recensioni, dati di occupazione e tariffe realmente applicate.

Quale dei due è l’investimento migliore?

Non basta guardare il prezzo. E non basta guardare gli incassi.

Bisogna mettere insieme valore dell’immobile, reddito prodotto, costi e affidabilità dei dati disponibili.

Solo allora il rendimento comincia ad avere davvero un significato.

Quindi, quanto deve rendere una casa vacanza?

La risposta meno spettacolare è probabilmente quella più utile:

dipende.

Dal prezzo o dal valore dell’immobile, dalla località, dalla stagionalità, dal tipo di casa, dai costi, dalla fiscalità e dal modello di gestione.

Per questo la domanda da fare prima di acquistare non dovrebbe essere soltanto:

“Quanto rende?”

Ma:

“Quanto capitale devo investire per ottenere quel rendimento e da quali numeri nasce?”

Ed è una domanda che vale anche per chi possiede già una casa.

Perché un immobile può produrre reddito e, contemporaneamente, rendere troppo poco rispetto al suo valore.

In quel caso vendere, liberare quel capitale e reinvestirlo in un immobile più efficiente potrebbe diventare un’opzione da valutare.

Comprare numeri, non promesse

Quando cerchi una casa vacanza da investimento, avere davanti un immobile già operativo permette di ragionare su qualcosa di concreto: valore dell’immobile, storico dei ricavi, occupazione, tariffe, reputazione e gestione.

È anche il principio alla base degli immobili proposti da Buytorent: non valutare soltanto quanto costa una casa, ma capire cosa è già riuscita a produrre con quel valore.

Perché 20.000 euro di reddito possono essere tanti oppure pochi.

Dipende sempre da quanti euro di patrimonio sono serviti per generarli.

Chi siamo?

Buytorent è la prima piattaforma italiana dedicata all’acquisto di immobili a reddito chiavi in mano.
Tutti gli appartamenti in vendita sono case vacanza già operative, complete di dati reali di rendimento e gestite da professionisti dell’ospitalità. Un modo semplice, trasparente e immediato per investire nel settore turistico.

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